国内房地产市场相对低迷时,一群在非洲做房地产的人活跃在社交媒体上,他们称,当下非洲的房地产有无限可能和掘金机遇。
在非洲,由于单块土地面积有限,通常不超过2英亩,也就是一个标准足球场大小,大公司很难看中这门生意,这就给出身草莽的“个体投资者”留下了空间。
最早一批去往非洲房地产掘金的创业者已经功成名就。成功传说的背后,是逐渐消失的蓝海,和深不可测的非洲市场。但总有对命运不甘的中国商人,意图征服这片充满机遇和想象的非洲大陆。
在东非的肯尼亚,已有100多家中国房地产开发商聚集在这里。
一、 坐上“时光机”,到非洲去
2018年,35岁的安迪人生第一次登上出国的飞机,随身只带了一个登机箱,里面装了日常药品和几件夏季衣物。作为一个即将出海的淘金客,他觉得似乎不需要带太多东西,除了挣钱的欲望和勇气。
航班的目的地是东非经济“领头羊”肯尼亚的首都内罗毕。那时的安迪刚刚在国内经历了事业的滑铁卢,决心来非洲打一场翻身仗。飞机落地,进城的出租车上,看见道路两旁的大多数房子建筑高度只有两三层,与中国当时的小镇差不多。安迪一眼就确认了这里的机遇:非洲的房地产的确比国内要落后二三十年。
在一片蓝海的非洲房地产市场,中国商人有望把过去二十年,中国房地产的波澜壮阔复制一遍——这是大多数远赴非洲的中国创业者所期盼的。在商业领域,这被称为“时光机效应”:把已被成功验证过的商业模式,移植到还未被开拓、但存在需求的市场中。
从1998年取消福利分房起步,过去的20多年,中国房地产走过了完整的市场化之路。安迪入行的2007年,抑制房价过快上涨仍然是政府的首要目标,大批房产公司涌入校园招聘,原本学物流的他也一头扎进这个朝阳产业,成为了一名房产营销策划师。
那是房地产的黄金年代。乘着时代的东风,安迪在入职第三年就成了公司项目主策。他也梦想抓住自己的机会——在2014年,他曾和同学合作成立了一家营销公司,独立操盘一个贵州楼盘销售,但最终以失败告终:那两年,市场上涌现了太多房子,市场风向早已悄然转变。到了2016年,安迪的项目销售缓慢。
最终,大股东资金断裂,事情已经无法挽回。安迪解散了销售团队,几十万的投入也打了水漂。
2018年,当熟人抛来橄榄枝,邀请安迪去肯尼亚做房产时,他已经休息了一年。几乎没有犹豫,安迪答应了下来。
熟人是他现在的老板,在肯尼亚从事了10年房产开发。老板讲得很简单,概括起来有两点:第一,风险与机遇并存,但机遇大于风险;第二,投资回报比国内好,哪怕普通员工,同等职位工资也比国内高30%~50%。
安迪在脑海中演算了未来:留在国内,属于房产的黄金时代已经过去,一个房地产策划师的职业天花板年薪不过二三十万元;但在非洲,一千万元就可以开发一个项目,“几十万就能入股”、“(投资)收益可能是国内的10倍”。
他也相信,只有在非洲,自己才有机会独立开发项目,就像邓长武一样——邓是当地中国开发商的标杆式人物,他的前半生轨迹和安迪高度重合:同样是从四川小山村走出来的大学生,人到中年时遇到了职业瓶颈。但与安迪不同的是,2000年代,邓长武成为第一批到非洲开发房地产生意的中国商人,40岁的他原是企业的一名普通管理人员,但非洲的淘金之旅彻底改变了他的命运:20年后,他一跃成为了住别墅、娶当地妻子、送女儿去英美留学以及促进中肯交流的重要人物。
这样的成功故事激励着许多来非创业的中国人。在非创业的华人圈里,邓长武算是一个“传帮带”的角色——这些年,由他带来的中国个体开发商不下50家,通过亲戚带亲戚、朋友带朋友,越来越多的中国人聚集在肯尼亚。
并不是所有人都留意到,邓长武进入非洲时,市场上的中国开发商不过两三家:因为非洲当地单块土地面积有限,通常不超过2英亩,也就是一个标准足球场大小,中国的大公司很难看中这门生意。这就给出身草莽的“个体投资者”留下了空间。当年,凭借着购买1.2英亩(不到五千平方米)土地所建的七八十套房子,邓长武成功赚到了第一桶金。
但如今,按照邓长武的统计,现今肯尼亚已有100多家中国房地产开发商。逐渐发展、进化的市场在运作上带来了更高的复杂度,但创业者们最初踏上这片土地时,满心记挂的是事业的成就和财富的梦想,对这一切,全然没有心理准备。
从工地上眺望肯尼亚首都内罗毕。图源受访者
二、偷盗、战乱、勒索,随时准备好应对不确定性
邓长武在非洲学到的第一课,是保持耐心,随时做好应对不确定性的准备。
第一次买地就不顺利。同样都是土地和钢筋水泥构成的生意,但在非洲做房地产,几乎每个环节都跟国内不同。
在国内,城市土地属国家所有,企业通过“招拍挂”制度拿地。但在非洲,土地私有,通常做法是通过地主委托律师办理过户手续——当时,邓所雇的律师是熟人警官的妻子,本以为可靠,但对方没有一次按时赴约过,原定两个月办完过户手续,三个月过去了没有任何进展。手续好不容易办完,对方又要求律师费涨价,“涨多少,她说了算”。
在混沌的市场,规则尚未确立,但也有相对应的好处。在国内,拿到土地后的报批流程漫长而严谨:关于楼盘的一切,包括外立面、楼间距、层高等,需要规划、国土、环保、交通、消防等部门事先批准。但在肯尼亚,手续则简单得多,除了部分区域有高度指标,没有任何限制。
除此之外,人情的力量也很好发挥作用。邓长武开发的第一个项目,相关部门原本批复四层高度,他想要增加跃层,报上去审批,但设计师工作效率太慢,审批迟迟没报上去,导致项目被举报违建,被迫停工。后来,邓长武描述,一位副局长帮了忙,随后复工通知就发了下来。
相比副局长这类本地社会的重要人士,在非洲这样的落后国家,有时,与普通人的相处才是项目成败的关键。
安迪在肯尼亚的第一份工作是建筑工地施工管理。当项目进入施工阶段,他所管理的施工队就要开始运作:在安迪的管理下,几名中国人分别负责水电工、贴砖等环节,而每个中国人手下又管着几十个当地工人——在肯尼亚,一个本地工头的月薪大约600元人民币——这样低廉的成本如果能够管理好,会是很多地产项目的利润来源。
但纷争几乎从没断过:邻居举报工地加班制造了噪音;政府部门称看不懂文件,指责项目不合法抓走了现场施工的师傅;木工拿着三个月前的受伤报告索要赔偿……这些矛盾最终都指向同一个结果——索要金钱。
除了勒索,当地偷盗成风。创业者黄海将这一切归咎为贫穷:在当地,一名普通工人的月薪折合人民币只有两三百块,而施工仓库内堆的货物有时价值高达几十万元,“这对一些非洲工人来说,诱惑太大了。”为此,安迪不得不让保安每天巡逻工地、在工人下班时搜身,此外,保安作为重要岗位,必须有人担保,一旦出问题,担保人也需连坐。
黄海曾因15辆摩托车被偷,而令自己的创业公司险些倒闭。当时他在尼日利亚创业做配送,找了本地担保人推荐当地员工,结果担保人伙同员工一块骑着摩托车跑了,报警也不管。
这可能是每个非洲工地要应对的日常。安迪从前期的忐忑不安,到后期逐渐见怪不怪,跟一些中国工地一样,干脆提前就把偷窃成本放进预算。
当然,与不稳定的政局比起来,上述困难都可忽略不计。即使肯尼亚政局在非洲算得上平稳,但二十年时间里,邓长武也经历过两次惊险的战乱。
第一次发生在2007年12月,邓长武的第一个项目正准备封顶,肯尼亚因选举爆发暴力冲突。工人冒着生命危险主动要求上班,比起战乱,这些贫寒的家庭更需要薪水来糊口。手头没有现金,邓长武设法搞到一些面包,只够每人分到半袋,“很多工人还舍不得吃,饿着肚子带回家给小孩”。
为期6周的动乱里,超过1300名肯尼亚人丧生。邓长武见识到了非洲大陆生存的残忍:空无一人的街道上,弥漫着轮胎燃烧发出的刺鼻气味,枪声不时传来,乱石打在车上。冒着危险,期间邓长武去了趟市区合作银行,他要取钱给工人发工资。
等到2017年,肯尼亚再次大选来临,邓长武有了经验,提前停工。骚乱再一次发生,项目在反复选举中停摆了一年。邓长武能做的就是耐心等待,就像他在非洲学到的第一课,“永远不要想着准时”。
三、变与不变:“卷”起来的非洲
过去二十年,很难说非洲房地产市场有多大的变化,尤其是跟国内对比。
同样的时间跨度里,在激烈的市场竞争和旺盛购买力的推动下,中国住宅不止一次进化,外立面用上石块、铝板,小区里建造泳池、会所,产品力早已不同往昔。
但在非洲,这仍然是一门简单得多的建筑生意,买下半个足球场大小的地,盖上几十套到上百套的房子就能出售。通常,一个良好的多层住宅区容积率(指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率)不应超过3,容积率越低,居住体验越好。在国内,哪怕回迁房的容积率通常也不超过3,但非洲本地的房产容积率能达到4甚至更高——即便如此,在当地也只有中高收入人群才有能力购买。
事实上,目前为止,想在地产生意上赚普通人的钱几乎是没可能的。大学没毕业就来到非洲创业的黄海,用屡次失败验证了这一点。
黄海自称“中二少年”,2015年,他怀揣着“改变100万人生活”的梦想,来到非洲,他加入过电商公司、做过配送、卖过笔记本,最后都不了了之。到2019年,在西非经济领头羊尼日利亚,他又将目光瞄向了当地租房市场,模仿链家logo和店面装修,成立了租房平台X-home。
有多次创业经历的他得到了资本支持,起初野心很大,在他的设想中,这门生意不仅仅靠中介费赚钱,还能引入物业管理和金融,赚增值服务的钱。而他们的客户,将涵盖整个尼日利亚原首都拉各斯。拉各斯有2000多万人口,是非洲人口第一大城,在非洲的地位相当于中国的上海,黄海认为,“一切都在往前走的城市,租房这个事情一想就有搞头”。
但项目刚启动,黄海就意识到不对劲。大部分普通人如超市收银员、服务员,整个家庭的年薪在四五千元人民币,他们对房子的要求极低,群租在类似国内城中村的房子里,甚至不奢求有电。唯一的要求是便宜,便宜到中介费还抵不过带看成本。
更底层的人则睡桥洞、住贫民窟。贫民窟房间很小,两三个平方,生锈的铁皮砖搭起床,边上吊一口锅就算厨房。没有衣柜,衣服直接挂到墙上。
更不要说物业管理,X-home提供国内公寓式的管家服务,普通人根本住不起。金融服务也没戏,由于本地法律保护租客,房东不能随意驱赶租客,好几次租客还不起贷款,中介也拿他没办法,“有时候甚至赶走了又偷偷溜进去住上了”。
赚不到普通人的钱,黄海逐渐将目标客群转向到尼日利亚工作的中国人和印度人。向他们推销就简单得多,最快花几分钟就能签了合约。但最后,X-home还是没做起来——疫情来了,外国人纷纷回国,房子空置,项目也就黄了。
在目前的非洲,中上阶层和富人阶层才是消费主力军。这是创业者们早晚会知晓的真相。邓长武开发的项目,无论是公寓还是别墅,最后吸引来的客户都是富人阶层和新兴的中产阶层。
两年前,安迪从施工管理转型销售,看到了当地顶尖富人截然不同底层的生活:他们开黄金做的车子,把子女送去美国读书,一个晚会能花掉10万人民币——不过,这些人并不是安迪的销售对象。安迪建起的高密楼盘,外观如国内回迁房一样,即便富人们购买,也只是为了收租。这类楼盘的客户是类似律师、设计师这样的当地新兴中产阶级,他们有的出身贫民窟,阶级跃升后需要更安全、更舒适的房子。
安迪试过搬运国内的销售方式。在餐厅吃饭遇到食客,修车遇到车主和老板,去银行遇到柜员,他都不遗余力地介绍自己,希望他们推荐客户,但几乎没有任何收获。
还是维护好有限的上层社会关系更能提升销量。每次回国,他会记得给上层客户带上礼品,比如一罐上好的茶叶,就能换来一个客户的赞赏。
市场也不是完全没有变化。邓长武说,2005年他入行时,当地地产行业才开始起步,那时卖出房子相对容易;到2017年,市场已经火爆得多,不仅中国开发商,印度人、巴基斯坦人、肯尼亚的本地投资商纷纷加入。
2018年到肯尼亚的安迪正好见证了新时期的变化:土地成交金额在上涨;销售成交周期也被拉长;开发商内卷导致很难卖出好价格。
但销售对象没有变。安迪说,与20年前邓长武的那批客户一样,手握财富的阶级仍是购买主力。唯一的变化是,有钱人手上的房产变多了,购买欲望在下降,开发商需要做出更好的产品打动对方。
“比如引入智能门锁、监控和防盗门。”安迪说。“也就到此为止了”,泳池、花园、阳台,这些都不需要——整个肯尼亚人口超过云南省,但GDP只有后者1/4——“他们中的大部分人还住不起更好的房子”。
非洲的中国房地产商开发的高密度楼盘。图源受访者
四、8000公里的遥远距离
相比六年前刚到非洲的拘束,安迪如今已经学会了跟当地工人一边跳舞一边烤羊。高兴的时候,他拍下那个向他索赔过的木工的舞姿,觉得他们也挺自由快乐。
他攒下了钱,也开始滋长新的野心,梦想着未来跟邓长武一样,独立开发楼盘,送儿女到英美留学。不过对安迪来说,距离这样的梦想还有一定距离。
在这之前,他也想过要不要回国。每到周末,看着邻居一家出去做礼拜,他都格外思念国内的妻子和儿女。因为疫情,他错过了女儿的出生。他每年坚持给儿子写信,七八封寄出去了,没有任何回音。好不容易回国见面,儿子问能不能别去非洲,他不知道怎么回答。
时间和距离改变了很多,他发觉和妻子的感情也在逐渐变淡,生活像两条平行线,“更多是法律层面的关系”。妻子曾花22万人民币投资一个房子,他多次反对也没能阻止。
留下还是回国,这是中国商人总要面临的抉择。一转眼,黄海在非洲待了快十年了,他告诉镜相工作室,如果再给他一次机会,他不会来到非洲。
黄海大学时就开始创业,2015年,还在念书的他通过做教育培训挣到了人生中的第一桶金——100万人民币。“那时觉得在财富上相对自由了,应该追求一些更理想主义的目标。”一次,辅导员与他聊起人生抱负,问他,“你想做个什么样的人?”年轻的他一下就被点燃了,他想起自己在“汉语桥”社区中结识的一些非洲伙伴,那时,他了解到非洲的贫困,“我就一心想为改变非洲人民的生活,做点贡献。”于是,黄海来到了非洲。
非洲9年,黄海的创业基本都失败了。他今年31岁了,家里人总催着他回家结婚。但他还不打算回去,“一定要搞出一些名堂才能回去”。就像是上了一场赌桌,他输掉了前面的钱,相信自己下一场就可以扳回来。去年5月,他又开始全身心扑在农业上,并且坚信这次一定能成功。
某种程度上,故乡已完全陌生了。回国参加饭局时,黄海举起酒杯,却已经不知道怎么开口。他发现自己反而更适应非洲,“一个简单得多的社会”。
邓长武很熟悉这种感觉。过去,每次回成都,他都觉得自己仿佛从乡下回城。坐公交车时,他发现大家都用电子支付,而自己不会操作,“尴尬地站那不知该怎么办”。他也一度羞于提起在非洲做房地产,大家都觉得这是大生意,但他在非洲的项目小得实在不好意思展示,有时干脆说自己就做点小贸易。
那时,邓长武也会纠结留在非洲还是回国,但时隔多年,再被问起这个问题,他给出了一个看起来完美的答案:“以开放的心态把自己放置在两个国家,不必纠结于哪一个才是真正的家。”
在非洲,他另外娶妻生子(当地多妻子合法)。在国内,他也置办了别墅,他说,“两边都可以生活,国内气候好时就回国”。
他已到了退休年龄,大女儿开始逐渐接管他的生意。这两年,全球经济下行,当地货币贬值了30%,购买力下降,价格卖不起来,他减缓了楼盘开发进度,专注于把现有楼盘租出去。不变的是,客户群体依旧是当地中上阶层和外国人。一间100平米的房子,其月租是三四千,“月薪一万以上人民币的人才租得起”。
尽管非洲的地产生意已不像最初那样“性感”,但创业者们还是坚信,这里的未来依旧充满想象力。
(应受访对象要求,安迪为化名。)
本文来自微信公众号:镜相工作室(ID:shangyejingxiang),作者:高慧萍,编辑:赵方子