隨著老一代地產創始人的離開，一個時代也由此謝幕。
來源：鹽財經（ID：nfc-yancaijing）
作者：寶珠
編輯：煎尼
龍湖創始人吳亞軍在58歲這年選擇了退休。
儘管從財報來看，龍湖的經營沒有出現問題，但在房地產市場總體低迷的時刻，一位掌舵者的離開，仍顯得有些敏感。
10月31日，也就是吳亞軍宣佈辭任董事長的第一個開盤日，龍湖股票一度大跌44%，截至收盤，跌幅達23.78%。
龍湖集團股票10月31日開盤後大幅跳水，一度跌超40%
就在中秋節前，潘石屹也辭去了SOHO中國董事會主席。
潘石屹、吳亞軍的辭任，在提醒人們，中國白手起家的第一代地產人，紛紛已到退休的年齡，風雲變幻，新老交接的時候到了，更多80後、甚至90後將要站在歷史的臺前。
而隨著老一代地產創始人的離開，一個時代也由此謝幕。
01
放手龍湖
10月28日晚間，龍湖集團發佈公告，創始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團執行董事、董事會主席。
「對於龍湖，一個創始人的離開，不是一個損失，不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。」在當天傍晚舉行的合夥人大會上，吳亞軍如此說到。
有媒體透露，會上的吳亞軍因剛做完眼睛手術戴著墨鏡，她還提到最近出現了心悸，但還沒有查出原因，不適合再繼續工作。
2022年10月28日，龍湖集團發佈公告，原董事長吳亞軍卸任董事長
吳亞軍退休一事在業內引發不小轟動，不過龍湖的管理層對此早有準備，退休這件事，吳亞軍考慮已有三年之久。
2019年，也就是吳亞軍到法定退休年齡的那一年，她帶領團隊參觀了美的。儘管當時學習的內容是企業數字化，但在聊天過程中，吳亞軍被何享健與方洪波相互尊重、相互欣賞的相處模式所打動。
國內改革開放後第一代民營企業家通常將公司交給子女，美的創始人何享健卻在60歲的時候將企業交給了職業經理人方洪波，而不是他已成年的兒子。
「跟他們深聊以後，我覺得這種模式應該是龍湖未來的交班模式。我覺得一定要做成這個樣子。」吳亞軍說。
如她所言，吳亞軍將一手創辦起來的龍湖集團交給了80後「仕官生」陳序平。2008年，陳序平通過校招入職龍湖，他畢業於清華大學土木工程專業，早年先後擔任工程經理、項目總、工程總等職位，十四年來一路進階，在2022年2月成為龍湖集團的CEO，又在八個月之後成為董事長。
陳序平是在龍湖系統內培養起來的年輕高管，吳亞軍曾評價他「方向感很好」，對於企業文化上的認同也讓她安心。有龍湖員工評價陳序平是一名「極致的完美主義者」，但「內心柔軟，做事堅定，極其自律」。
值得注意的是，此次任命生效後，陳序平將身兼董事會主席和執行長兩職
為了培養中高級管理人才，2004年，龍湖建立仕官生制度。作為公司未來的管理人才儲備，仕官生入職後需要在不同崗位上輪崗，全視角了解房地產生產鏈上的每一個環節。龍湖方面曾經透露，目前龍湖的高管團隊中，有20%為仕官生出身。
龍湖在創立之初是典型的夫妻店，但吳亞軍很早就表現出「去家族化」的決心。
其中一個表現就是，解聘前夫蔡奎的妹妹。吳亞軍提出拿一筆錢供蔡奎妹妹出國留學，但學成回國後不得再返回龍湖。2019年，蔡奎在龍湖上市之際辭去副董事長職位，到了2011年，吳亞軍辭去CEO一職時，龍湖的管理層中，就不再有任何創始人及其家族成員。
吳亞軍與蔡奎育有一個女兒和一對年幼的雙胞胎兒子，他們皆不在龍湖任職。年多前，吳亞軍就釋放出「傳富不傳位」的信號，2018年，她將其信託持有的26.09億股龍湖股票，即43.98%的股權，全數分派至女兒蔡馨儀的信託。
02
白手起家
沒有鏡頭，沒有簽名，沒有采訪，作為中國地產界少有的女性企業家，吳亞軍為人低調，但江湖上關於她的傳聞卻從沒有消失過。
在網上，有關吳亞軍的照片不多。在照片裡，她長著一張圓臉，短髮微卷，《南方週末》評價她，因為做過記者，知道該如何面對媒體，所以在發佈會上「始終保持著一種得體的微笑」。
1964年，吳亞軍出生在重慶合川的一個普通家庭，十多戶人家共用一間廚房。她的父親是供銷社職員，母親是裁縫。
吳亞軍從小成績優異，在大學生極其罕見的年代，考上了西北工業大學，學習航海工程專業，畢業後被分配至重慶一家國營儀表廠做技術員。
有媒體報道，吳亞軍在業餘時間報名了英語口語培訓班，還在工作期間毛遂自薦為儀表廠接待德國企業代表做翻譯，可見她的進取之心。
國營廠技術員是當時的「金領」，每月工資有一百多元，不過這個崗位容納不了吳亞軍的壯志雄心，1988年，她辭掉做了四年的技術工作，主動應聘《中國市容報》成為一名記者。
《中國市容報》是建設部城建司及重慶市建委主辦的刊物，曾經與吳亞軍在報社共事的同事稱，吳亞軍在做記者和編輯時沒有什麼出眾的表現。不過正是在那時，吳亞軍漸漸熟悉了國內剛興起的房地產領域，並積攢起廣泛的人脈。一次採訪機緣下，吳亞軍遇見了蔡奎。
前夫蔡奎和吳亞軍
1994年，吳亞軍下海創業，做裝修、建材生意。中國市容報、蔡奎、吳亞軍的母親還有蔡奎持有的一家公司各自出資50萬元，成立了重慶佳辰經濟文化促進有限公司。
吳亞軍創業的第一桶金從何而來，至今仍是一個謎，不過公開資料表明，90年代初蔡奎在深圳做倒賣電腦的生意。吳亞軍創業第二年，重慶佳辰增加註冊資本至1000萬元，報社股份被稀釋，直到全部被吳亞軍夫婦收購。
龍湖的誕生同樣有一個「借船出海」的故事，1995年，重慶佳辰與國資企業中建科產業有限公司共同成立了重慶中建科置業有限公司，不久改名為重慶龍湖地產發展有限公司。而正當龍湖在市場上初展拳腳時，中建科逐漸退出龍湖，經過多次轉讓，龍湖成為完全由吳亞軍夫婦控股的公司。
龍湖，在民間一直有著「背景過硬」的傳聞，不過從未被證實。
從表面上看，龍湖的拿地成本、融資成本的確低於其他民營房企，當記者詢問吳亞軍龍湖的秘訣時，她回答說，一是進入目標城市較早，二是「密集投資，兼做商業，獲得當地政府支持」。
可以說，吳亞軍見證了中國房地產市場從無到有的過程。
在她選擇進入《中國市容報》的那一年，國內出現了第一塊被拍賣的土地。
在10月28日的合夥人大會上，吳亞軍說，龍湖初創業時，房地產行業內還沒有既定的規則，「我們那個時候做任何一件事情都是找各種部門，甚至是監管部門，一起來討論規則應該怎麼樣定才符合市場的發展。」
80年代末90年代初，中國掀起房地產開發的高潮，那是一個「英雄輩出」的風雲時代，王石、孫宏斌、潘石屹、許家印都在各地建立起自己的事業。
過去國內的商品房並不講究，吳亞軍第一次在重慶買房子時，就遇上了延期交付，那個房子的客廳沒有窗戶，採光與設計都很糟糕，還有短路與天然氣不通的問題。
痛苦的買房經歷讓吳亞軍看到了房地產行業的巨大發展空間，1995年，她在重慶開發了第一個項目龍湖花園南，其綠化、品質與配套都獲得了好評。從此，龍湖站住了腳跟，在五年內成為了重慶的標杆房企。
03
下一個亞軍
吳亞軍有著和國內眾多「創一代」一樣的品質：拼命。
在工作上，她是一個徹底的工作狂。過去她在面試仕官生、土地項目考察這些事上親力親為，每年乘飛機的次數能達到200多次。
曾有龍湖員工回憶，一次吳亞軍上午在瀋陽看地，不小心崴到了腳，晚上，她拄著柺杖出現在公司的高層會議上。
「我就是一個做事的人」，吳亞軍曾說。
從眾多報道來看，吳亞軍個性低調、踏實，與許多民營企業家老闆不同，她在公司裡不像「土皇帝」那樣至高無上，龍湖原首席人力資源官房晟陶評價她有職業經理人的氣質：「在龍湖，吳亞軍是可以批評的。」
進入21世紀，龍湖走出重慶，開始在全國佈局。與吳亞軍的地產事業一同飛昇的還有她的財富，2011年，胡潤公佈女富豪榜，吳亞軍成為中國女首富。
不過，2012年，吳亞軍與同為龍湖創始人的蔡奎離婚，原本持有的70%股份一分為二，女首富的位置也由此移主。不過與蔡奎離婚後，吳亞軍代持其股票，一人獨步龍湖。
吳亞軍有著和國內眾多「創一代」一樣的品質：拼命
吳亞軍自稱是「拿了點人家的錢，隨時都惦記著還」的性格，這也影響了龍湖在擴張上相對保守的姿態，過去她在採訪中表示：「即使在上市之後，我們資金充裕了，也不至於突然加快速度去擴展版圖，因為控制風險也是一種堅持。」
在抑制房地產泡沫破裂的近些年，低槓桿率成為支撐龍湖正常發展的重要武器。在三道紅線方面，龍湖連續六年保持綠檔。
不過吳亞軍也有受人爭議的一面。去年，一位鄭州員工在龍湖論壇中表示龍湖就像家一樣溫暖，「畢業工作了好幾年，但這真的是第一個讓我感受到如此溫暖的大家庭」。
這個只有二十多個點讚的帖子，卻遭到了吳亞軍的激烈炮轟：「龍湖文化反對把公司變成家」「溫柔鄉是英雄冢，如果給大家‘家’的感覺，一定要令管理層警惕」「沒有目標感和方向感的人太多了，請鄭州公司營銷負責人和HR出來說兩句吧」。
吳亞軍此番「小題大做」，展現出作為企業家的嚴酷，也是房地產下行週期中的寒氣一瞥。
做開發商要買地、建房子、賣房子，生產週期長，壓力大，數年來，吳亞軍多病纏身。陪她去醫院的女性朋友勸說她，你不能再幹了，不然活不到孩子事業有成的那一天。
吳亞軍原本計劃年中就卸任董事會主席，只是今年8月上旬，龍湖經歷了一次做空。
市場上流出龍湖商票逾期的傳聞，加上瑞銀一份評級報告將龍湖的評級下調至中性，龍湖股價下跌19.2%。
對此龍湖回應，已經還清了今年到期的所有債務。
如今風波已過，從年中報能看出，龍湖的確表現不錯，是今年少有的營收、利潤仍在增長的房企。銷售方面也有回暖，根據最新資料，2022年第三季度，龍湖全口徑銷售額598億元，同比增長0.8%。
根據龍湖年中報能看出，龍湖是今年少有的營收、利潤仍在增長的房企
總來的說，吳亞軍善始善終，將一個經營正常、面貌良好的龍湖，完整地交到了繼任者手上。
胡潤曾在訪談節目《十三邀》上說，在80、90一代的中國企業家中，真正出身微寒的越來越少，女性企業家佔比也越來越少。
新老交替本是常事，只是吳亞軍此次告別地產江湖，不由讓人悵惘發問：下一個亞軍在何處？
*免責聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創業家立場。
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