沒錢買地，沒人買房。
作者 | 郭菲菲 編輯 | 楊布丁
來源 | 稜鏡(ID:lengjing_qqfinance)
曾經擠破頭也要把總部搬遷至上海的開發商們，如今一個個狼狽地逃回了老家。
過去兩年，包括新力、祥生、弘陽、中庚、恆泰、三巽、藍光、奧山、錦藝等10餘家房企，紛紛將總部搬離上海。行業巔峰期，上海最多匯聚了近50家房企總部，單虹橋商務區就雲集了近40家。其中，愛冒險、加槓桿擴張的閩系房企就達15家。
這批中小規模房企，大多是在2017年前後蜂擁而至，衝擊千億規模、謀求上市暴富，是他們的共同心聲。
中銀證券以閩系房企進滬舉例解釋稱，「上海等一線城市成交量及房價韌性更強，貼近長三角市場，人才薈萃，且能接觸到更多元的融資渠道，便於企業發債。維持快速週轉和高效開發最重要因素就是充足的資金。」
「千億銷售，才能生存」的雞血口號下，藉助棚改紅利，這些中小房企競相加槓桿、高週轉、買地王，規模也急劇膨脹。克而瑞地產統計稱，自萬科2010年率先突破千億銷售後，直至2015年，千億房企的名單增長緩慢，5年僅僅只有6家，隨後開始狂飆突進，2016年至2018年那三年，每年分別跳轉到11家、16家及29家，直至2020及2021年均達到顛覆的43家。
開發商們始終相信，規模是一把萬能鑰匙，這一度成為地方政府、金融機構和購房者共同看中的指標，繼而帶來資金、拿地、品牌等競爭優勢。趨利遊戲規則下，甚至衍生出花錢買排名的造假亂象。
好景不長，伴隨著全國房地產市場規模的迅速萎縮，「規模至上」掩蓋的負債危機開始顯現，房企暴雷聲不斷，大而不倒的法則開始失效。2022年，銷售額達到1000億元的房企數量，直接從43家腰斬至20家，「千億房企」這個詞彙也被迫退出歷史舞臺。
01千億房企腰斬，規模回到十年前
「預計2022年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這和2013年、2014年和2015年的規模差不多，也可以說回到了10年前。」2022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演講中表示，過去這麼多年高歌猛進奠定的行業規模，在一年之間就重回2015年，有點諷刺，但也很真實。
根據克而瑞、中指研究院、億翰智庫等多家市場機構統計，2022年，TOP 100房企銷售總額下跌超過四成。這其中，銷售額超千億房企僅剩下20家，較去年同期腰斬約20多家。
這份千億房企名單中，純民營房企僅為6家，包括碧桂園、龍湖、融創、濱江、旭輝及新城，其餘均為國央企背景開發商。
碧桂園、保利和萬科三家位列行業第一陣營，2022年合約銷售額分別為4643億元、4573億元及4202億元。這一成績遠遜色於2020年。彼時，碧桂園、恒大、萬科三家TOP3房企，銷售額均超過7000億元，碧桂園更是突破7888億元的行業紀錄。
此前常年穩居前三名的恒大，在暴雷後急速下墜，2022年甚至已經不在部分機構的統計名單中。克而瑞統計稱，恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元，相比於2019年創下的7232.5億元的巔峰值，堪稱天壤之別。
「增速放緩已是不爭的事實，規模為王的時代已近終結，未來的競爭焦點也必然迎來新的轉向。」億翰智庫的研報總結稱。
不惜犧牲利潤跑馬圈地，規模至上的理論開始遭到行業質疑。
2022年3月，萬科董事會主席鬱亮為業績下滑，向股東當眾致歉。他反思道：「當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。」
另一個不容忽視的事實是，銷售不暢，債務壓力下，開發商也刻意收縮了拿地投資力度，這或將導致未來貨值供應減少。
中指研究院統計，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%，國央企和地方城投依然是買地主力軍。頭部民企除龍湖外，在土拍市場上集體消失。
即使銷售第一的碧桂園，在2020年和2021年，其拿地金額分別為1512億元和1397億元。但2022年僅投資拿地61億元，排名第66位。
克而瑞研報判斷稱，預計未來三至五年，全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。
02「規模足夠大，他們才會放款」
2018年，旭輝董事長林中拋出了「三種規模論」：一是活下來的生存規模是1000億；二是競爭規模，能帶來對土地、資金、人才的配置，需要3000億；三是發展規模，有向產業鏈延伸和非房地產業延伸的發展空間，需要5000億。
這樣的駭人論調，在當時烈火烹油的行業氛圍中並非孤例。林中的福建老鄉，福晟老闆潘偉明更是斷言，「沒有所謂的‘小而美’，太小就沒了」。
生怕活不下去的房企們，開始競相摩拳擦掌，誓要年銷售額跨過千億大關，「三年上千億、五年衝三千億」的豪言壯語比比皆是，即使單個項目虧損，也擋不住要衝規模的決心，高槓杆高週轉成為跑馬圈地的利器。那時，規模帶來的紅利顯而易見。
「地方政府和銀行都有自己的白名單，一般只有銷售額排名進入前20強，才能享受到溢價。」陽光城執行副總裁吳建斌告訴作者，比如和銀行總部簽署戰略合作協議，享有動輒幾百億的資金，融資成本也更低，招商引資條件也更加優惠。
一家20強房企區域融資部人士對作者表示，不僅做開發貸的銀行有白名單，作為買地階段的前融資金提供者，信託、基金等機構也有白名單，比如前30強，二線以上的項目，只有自己規模足夠大，他們才會放款。
這位人士舉例稱，2018年公司跨過千億門檻，順利進入TOP30後，和一家商業銀行關係好，成了白名單客戶，在浙江某地做項目時，開發貸利率能做到3-4個點，還可以把土地估值做高，套出來的錢再借給集團，項目公司自己賺取利息差。
「金融機構資金有限，出於自身風險考慮，也會傾向與頭部房企合作。」一位央企背景開發商資金部人士對作者稱，銷售規模小，意味著抗風險能力差，連騰挪資金的空間都轉不開，從企業自身經營來講，銷售一旦持續滾動起來，很多問題就不是問題了，比如內部管理效率、成本控制、員工貪腐等等都能覆蓋掉。
規模靠前帶來的資金優勢外，頭部房企也往往成為地方政府的座上賓。
一家山東三線城市本土開發商負責人告訴作者，全國大房企進入當地市場，大多是招商引資項目，稅收、土地出讓都有優惠政策，比如恒大在當地剛拿到地，預售證還沒下發就直接能賣房，小房企就做不到。大房企能把整個縣城的地價房價炒起來，地方政府樂見其成，另外，「全國知名百強房企的光環，對於縣城的購房者來說還是很唬人的」。
重慶曾在2018年頒佈過關於預售資金的差異化監管政策，規定本市開發商企業信用綜合排名中，前30名房企首付款免於監管；第31至130名，首付款監管比例降低10個百分點；第131至300名，監管比例降低7個百分點。
「由中國房地產業協會評選中國房地產500強前100名企業，享受我市房地產信用綜合排名前30名企業的優惠政策。」該政策明文規定。
03當TOP 5的恒大融創相繼暴雷
規模大小對於房企的優劣勢顯而易見，而一旦僅靠銷售額這單一維度來衡量房企實力，銷售注水就難以避免，並由此衍生出一場花錢買排名的遊戲。
以旭輝為例，在2017年躋身千億房企後，林中提出新目標——「未來五年複合增長率40%，向3000億銷售規模進軍。」合作開發模式是其規模擴張的利器。2016年至2022年，旭輝的實際歸屬自身的銷售額佔比均不足六成，最低年份僅為53%。2022年11月，這家市場公認的所謂「優質民企」示範生官宣債務違約。
旭輝的同鄉對手，同樣暴雷的正榮地產更是虛高。中銀證券統計稱，正榮在2018年跨過千億房企門檻的那三年，其複合增長率高達65%，但詭異的是，公司實際權益銷售額並未同步增長。2016年至2018年，合約銷售額分別為701億元、1080億元、1307億元，權益銷售額則分別僅為351億元、361億元及372億元。
對於這類明顯注水的「虛胖」擴張，中銀證券點評稱，儘管低權益合作能減輕資金壓力，短時間快速擴張，但最大弊端在於淨利潤偏低，並不足以支撐擴張規模，經營性現金流持續流出，更多依賴於外部融資維繫，易受到合作方拖累。
「出現流動性危機的多是中大型房企。過去幾年，市場資金寬裕，超融現象很嚴重，房企發了很多公開債券，現在違約就發生在公開債市場。」吳建斌對作者表示，如果單純項目層面做開發貸大多沒什麼問題，很多地方中小房企沒有資格去做公開債，這反倒幫了他們。
他表示，自己一直反對銷售注水、花錢買排名，業內普遍超出實際銷售額有30%，大家都互相加水，自己把自己炒得很熱，讓監管以為市場很好，這對於決策判斷也是個嚴重的誤導。「現在政府、銀行已經不看排名了，更多要看資產負債率、權益銷售額和權益利潤率，很多房企也老實了，不再參與類似的排名。」
朗詩集團董事長田明此前也曾公開炮轟這類亂象：「有些企業為了實現年度銷售規模，上排行榜，讓自己的總包單位、銷售代理公司、合作單位幫自己假簽約，簽約以後再拿回到公司來銷售，甚至有些人為了在排行榜當中提高名次，花錢提高自己的排位。」
據經濟觀察報不完全統計稱，TOP20房企中，有8家明確不再參與2022年的榜單合作，4家表示或將大幅縮減相關支出，2家頭部央企表示會維持合作，但本身額度很小。
2021年，恒大和融創還躋身銷售額排名TOP 5，但這並未阻擋兩家公司陷入債務違約的泥淖。2022年則分別掉隊至第42位、第11位。銷售規模大就等同於房企實力強、風險低，如今，這已經成為巨大的疑問。
眼下，對於金融機構來說，規模早已不是首選衡量標準，是否出險，擁有央國企背景、一二線城市優質項目，這是更為重要的資金投放優先級。
上述央企背景開發商人士告訴作者，之前所在區域的工行曾給龍湖放了一筆開發貸，但賣得很差，導致後面對民營房企放貸更加困難。現在銀行更偏向於國央企開發商，「不僅額度足夠，融資成本也比之前要低，之前老要求集團總部做擔保增信，現在談一談也不需要了，在建工程做抵押就行」。
金融機構的風險偏好，短期內難以修復，支撐房企們跑馬圈地的資金富餘環境不再。
投資機構西政資本則在近期撰文稱，房地產融資的「三支箭」落地後，真實的資料情況並不理想，銀行實際對房企投放的金額杯水車薪，風控尺度沒有鬆動，除少數的國央企和優質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發債外，其他無擔保安排的債券根本發不出來（沒有投資人認購），此外，除港股幾家房企讓人倍感失望的配股外，A股至今沒有房企完成股權融資。
在執行差異化首付款監管比例三年後，爛尾樓頻發的壓力下，2021年9月，重慶也開始「一刀切」，要求所有開發商項目首付款均按照35%的比例來監管。
沒錢買地，沒人買房，「千億房企」的概念，被迫隱入了歷史的塵煙中。